深度｜物业行业马太效应凸显：背靠房企好乘凉

2019-10-30 19:00:05来源：

随着房地产市场进入“白银时代”，物业服务行业一直被认为是房地产开发商的新增长极。伴随着物业公司上市潮流，行业加速分化，资本抢滩，物业并购动作频繁，背靠房企的大型物业企业迎来规模发展的快车道；同时习惯于传统粗放化经营模式中小型物业企业则面临着更加激烈的竞争。

随着互联网时代的到来，物业行业也进入了互联网时代，AI、大数据、智慧平台等越来越多的出现在物业公司的战略规划当中。智能物业平台的应用，一方面降低了人力成本，提高了物业服务效率，另一方面也使掌握成熟技术的物业企业在竞争中拥有更多优势。

背靠房企好乘凉

近日，2019中国物业服务百强榜单发布，万科物业、绿城物业、碧桂园分列前三甲，其中万科物业连续十年蝉联百强榜首。过去一年，物业行业集中度进一步提升，百强企业市场份额占比近四成，马太效应愈发凸显。

排名前五的物业服务企业分别是万科物业、绿城物业、碧桂园、保利物业和长城物业。百强企业管理面积均值达到3718.1万平方米，同比增长17.5%，远高于同期全国商品房竣工面积增速和销售面积增速，这表明物业管理行业驶入高速发展的快车道。

在榜单中，有一个明显的特点，排名靠前的物业企业，大部分背靠房企。随着房地产开发行业集中度的提升，物业管理行业的集中度也在相应提升，头部的房企附属的物业管理业务开始形成规模效应。

中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，目前，物业企业扩规模是主旋律，大部分的物业服务百强企业占尽了母公司的优势，百强企业有开发商背景的占比大概是76％，这些企业的面积大概有将近五成都来自于兄弟公司或者是母公司，碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业2018年新增的面积里面大概有70％，甚至以上都是源于兄弟公司。

“总体来说，大家已经把市场化拓展作为很重要的手段来扩规模。特别是像绿城服务、雅生活服务、永升物业，尽管他们过去不同程度的有母公司和兄弟公司的支持，但是他们的市场化程度也比较强，在报表中他们的市场化面积超过了80％，所以市场化已经成了一个很重要的趋势。”黄瑜补充道。

从2018年起，物业公司上市的潮流愈演愈烈。据不完全统计，仅今年首季度，就有多家物业公司亮相资本市场——2月9日雅生活服务在港交所挂牌、3月18日奥园健康在港交所上市、4月15日招商蛇口称旗下物业资产将借道中航善达登陆A股。

许多业内人士都表示，上市后，“背靠大树”的物业子公司除了从母公司或关联房企获得帮助外，还能借助资本的力量从社会上募集资金，用于提升服务或战略扩张，比如收购兼并物业管理公司和专业化服务公司等，将物业服务做大做强，使母公司在出售房产以外，再延伸出强有力的支撑力量，提升品牌的整体竞争力。

中小物业受到冲击

在大型物业公司加速扩大规模的大环境下，中小型物业的生存空间被逐步挤压。业内人士认为，物业行业未来的总趋势将是大公司继续做大做强，而小物业在大环境下难以支撑，要么被并购，要么被淘汰。

目前，上海、杭州等地越来越多的小区业主选择将原本服务一般的中小物业换为知名度较高，口碑较好的物业公司。比如，杭州的老楼盘风雅钱塘物业换成了绿城物业，倾城之恋换成了万科物业，温馨人家引进了龙湖物业，昆仑公馆也引入了滨江物业……

换物业的做法不仅体现了业主对高质量物业服务的需求越来越大，也体现了各大牌物业公司的四处扩张，主动竞争。那么，中小型物业公司如何在冲击中与大的物业公司抗衡，分得属于自己的一杯羹呢？

“在大型物业公司的挤压下，中小物业公司的生存空间变得狭窄。这种情况下，有很多中小型的物业公司都也在做规模。我们公司为了扩大规模，也接手了不少建造时间较长的老小区，但是这些小区业主习惯了低价的物业服务，对提高物业费很抵触，部分小区甚至只能收到30%的物业费，不能覆盖物业公司的人力成本与运营成本，与业主关系也一度十分紧张。最后不得不撤出小区，放弃做大规模。”一位不愿透露姓名的小型物业负责人认为。“很多新项目，开发商自己的物业公司就去做了，我们选择很少，做也不是不做也不是，不知道还能撑多久。”

但同时，也有部分物业负责人认为提高服务质量与口碑是小型物业的突围之路。例如在西南地区做的“有声有色”的成都蜀信物业，其负责人认为，服务质量比规模更重要。凭借前些年打下的基础和口碑，蜀信要将现有的服务做到业主满意，不断提高服务质量，增加业主粘性，不能一味的强求规模。

从运营领域来看，黄瑜指出，住宅物业管理领域的竞争格局比较清晰，而非住宅物业管理领域竞争格局尚未明确，还没有形成领军企业。再加上非住宅物业管理盈利水平高、收缴率高、市场化程度高、空间广阔，因此，物业服务企业可抓住细分领域的机会，凸显企业价值。

智慧物业成突围利器

实际上，在资本密集进入这个行业之前，传统物业管理行业长久以来一直处于一个尴尬的地位。对于服务企业来说，物业服务是刚性需求，市场空间巨大，但这却又是一个劳动密集型产业，收入及盈利来源单一，物业费增速缓慢。

一位百强物业负责人表示，现在物业行业本身存在的显著问题是人工成本太大，以及缺少盈利方向。解决这个问题最好的方法结合智能物联网技术推进智能化小区建设。提高效率，减少成本的同时也必将带动服务质量的大幅度提升，然后才能提升客户忠诚度，达到延长产业链实现多种经营的基础。

目前，人工智能、云计算、物联网、大数据、智慧社区等一系列与科技相关的的词汇已经开始高频出现在物业公司的战略规划当中。如龙湖智慧物业服务、碧桂园服务的AI智能边缘服务器凤凰魔盒、金科天启大数据中心等，众多物业企业都在进行智慧化物业平台建设，并取得了初步成绩。

中国指数研究院提供的一组数据反映了头部物业公司的转型成果：2017年度百强企业实现智能化投入均值为716.22万元，同比提高49.82%；百强企业人均在管面积也同比增长了12.49%。由此可见，新技术投入有效降低了物业服务企业的运营成本。

但另一方面，技术开发对物业企业的发展将起着至关重要的作用，大型物业公司拥有充足的资金以及人力来开发新的技术，进而提高管理效率。然而一般的中小型物业公司往往没有人力与资金承担，将承受更多竞争压力。

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